כל מה שרציתם לדעת על פינוי בינוי בישראל

כמעט בכל עיר בארץ, וכמובן פה בתל אביב, אפשר למצוא פרויקט של פינוי בינוי, אבל מה זה אומר? מי מרוויח מהתהליך הזה ואיך הוא נראה בכלל? אם נמאס לכם לשמוע את צמד המילים הזה בלי לדעת במה מדובר, היום תקבלו תשובות לכל השאלות שלכם.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך שבו בניין ישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני יותר. התהליך כולל פינוי של הדיירים הקיימים בבניין הישן, הריסת המבנה ובנייה מחדש של בניין מגורים חדש במקומו. פינוי בינוי נועד לחדש שכונות ישנות, לנצל טוב יותר את הקרקע במרכזי הערים, ולספק לדיירים דירות מודרניות ונוחות יותר.

פינוי בינוי הפך בשנים האחרונות לפתרון פופולרי לבעיית המחסור בדירות במרכזי הערים בישראל. מחירי הדיור הגבוהים והצפיפות במרכזי הערים הובילו יזמים ורשויות מקומיות לחפש דרכים יצירתיות לניצול יעיל יותר של הקרקע הקיימת. תהליך פינוי בינוי מאפשר להגדיל באופן ניכר את מספר יחידות הדיור באזור נתון, תוך שיפור איכות החיים של התושבים.

היתרונות והחסרונות של פינוי בינוי

לתהליך פינוי בינוי יתרונות רבים, אך גם כמה חסרונות שחשוב להכיר. בין היתרונות הבולטים ניתן למנות את השבחת הנכסים של בעלי הדירות הקיימות, שיפור התשתיות והמרחבים הציבוריים בסביבת המגורים והגדלה של מספר יחידות הדיור באזור. לדיירים עצמם, פינוי בינוי מספק בדרך כלל דירה חדשה, מרווחת ומודרנית הרבה יותר מזו שהייתה להם קודם, לרוב בלי עלות נוספת או בעלות סמלית.

מנגד, תהליכי פינוי בינוי הם מורכבים ולרוב די ארוכים. הם דורשים הסכמה רחבה של הדיירים, וכרוכים בחוסר ודאות עד לחלק בסוף שבו מקבלים שוב מפתחות לדירה. לפעמים התהליך עלול להימשך שנים רבות, שבמהלכן הדיירים מתגוררים בדירות שערכן יורד. כמו כן, פינוי בינוי עלול לפגוע במרקם החברתי והקהילתי שיש בשכונות הוותיקות, עם כניסה של אוכלוסיות חדשות לאזור.

התנאים לפינוי בינוי

כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל, יש לעמוד בכמה תנאים מוקדמים. ראשית, נדרשת הסכמה רחבה של בעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי. בדרך כלל נדרש רוב של לפחות 80% מהדיירים שיסכימו להריסת הבניין הישן ולמעבר לבניין החדש. שנית, על הבניין הקיים לעמוד בקריטריונים מסוימים כמו גיל מינימלי (בדרך כלל לפחות 30 שנה) ומצב פיזי ירוד. לבסוף, נדרשת גם כדאיות כלכלית לפרויקט מבחינת היזמים.

השלבים של פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב הכולל כמה שלבים עיקריים. השלב הראשון הוא איתור מתחם מתאים לפינוי בינוי והתקשרות בין היזם לנציגות הדיירים. לאחר מכן מתבצע תכנון ראשוני של הפרויקט והכנת מסמכים נדרשים להגשה לרשויות. השלב הבא הוא קבלת אישורים מהוועדות לתכנון ובנייה, הכרזה על המתחם כמתחם לפינוי בינוי ואישור תוכנית בינוי חדשה. רק לאחר קבלת כל האישורים יכול להתחיל שלב הבנייה בפועל, הכולל פינוי הדיירים הקיימים למגורים זמניים, הריסת הבניין הישן והקמת הבניין החדש. עם סיום הבנייה מתבצע אכלוס הדירות החדשות.

מסלולי פינוי בינוי

קיימים שני מסלולים עיקריים לפינוי בינוי בישראל – מסלול רשויות מקומיות ומסלול יזמים פרטיים. במסלול רשויות מקומיות, הרשות המקומית היא זו שיוזמת את הפרויקט, מתכננת אותו ומנהלת את כל שלביו. במסלול של יזמים פרטיים, יזם פרטי הוא שרוכש את הזכויות מבעלי הקרקע, מתכנן ומבצע את הפרויקט. בשנים האחרונות ניכרת עלייה בפרויקטים במסלול היזמים הפרטיים.

פרויקטים מובילים של פינוי בינוי בערים השונות

תל אביב היא המרכז הכלכלי והתרבותי של ישראל, והיא מובילה גם בתחום של פינוי בינוי. אחד הפרויקטים הבולטים בעיר הוא פרויקט "מידטאון תל אביב" ברחוב מנחם בגין, שכלל הריסה של מחלבה של תנובה שלא הייתה בשימוש והקמה של 2 מגדלי יוקרה בני 50 קומות, בסך כולל של 338 יחידות דיור במגדל אחד ומאות משרדים במגדל השני. גם רמת גן, פתח תקווה, הרצליה וערים נוספות במרכז מקדמות מספר רב של פרויקטים, שיעלו את היצע הדירות בכל עיר באלפי יחידות ויעזרו לשפר את התשתיות באזור כולו.

פרויקטים בערי הפריפריה

בשנים האחרונות הולכים ומתרבים גם פרויקטים של פינוי בינוי בערי הפריפריה. לדוגמה, בבאר שבע מקודמים כמה פרויקטים בשכונות ותיקות כמו שכונות ד', ה' ו-ו', הכוללים בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות. בחיפה, אחד הפרויקטים הגדולים ביותר הוא ההתחדשות של שכונת בת גלים, הצפויה לכלול בנייה של כ-2,000 דירות חדשות.

פרויקטים גדולים נוספים מתוכננים בערים כמו אשקלון, אשדוד, נתניה, עכו, טבריה ועוד. התחדשות מרקמי המגורים הוותיקים בערים אלה נועדה להעלות את רמת החיים בהן, למשוך אוכלוסייה חזקה ולחזק את הכלכלה המקומית. ערים פריפריאליות רבות מציעות גם הטבות ותמריצים ליזמים כדי למשוך אותם לקדם בהן פרויקטים.

סיכום

ההאצה בקצב הפרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ מבשרת על מהפכה אמיתית בשוק הדיור בישראל. אם המגמה תימשך, עשרות אלפי משפחות צפויות לזכות בשנים הקרובות בדיור איכותי, מודרני ובמחירים סבירים יותר, מה שעשוי לתת מענה טוב למצוקת הדיור במדינה.